Cách giải quyết hợp đồng giả cách

Đánh giá của bạn post

TPO – Từ vụ việc Tòa án quận Bình Tân (TP HCM) phong tỏa 3000m2 do tranh chấp giữa hai người, các luật sư cho rằng việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất là bảo đảm. cho vay tài sản tiềm ẩn rủi ro cho khách hàng vay và các bên tham gia, liên kết với giao dịch theo hợp đồng Giả mạo.

nguy cơ bị thu hồi

Trao đổi với Tian Fung, Luật sư Long Đới Sinh, Giám đốc Công ty Luật Sinh & Cộng sự cho biết, lợi dụng việc người vay cần tiền gấp, người cho vay thường yêu cầu đảm bảo khoản vay bằng cách giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Nhà đã ký, công chứng có giá trị hơn tài sản thuê. Một khi không đáp ứng được nghĩa vụ trả nợ hoặc trả lãi thì người đi vay có thể bị mất tài sản của mình.

Cach giai quyet hop dong gia cach

Khu đất rộng khoảng 3.000m2 tại 230 Hồ Học Lãm, Q.Bình Tân, TP.HCM đang bị tranh chấp do hợp đồng khống.

Vì vậy, việc làm rõ các vấn đề pháp lý của hai hợp đồng trên có ý nghĩa quan trọng đối với bên cho vay, bên vay và trong thực tiễn giải quyết các tranh chấp liên quan đến giao dịch vay có bảo đảm bằng tài sản, quyền sử dụng bất động sản.

Ông Sinh cho rằng, Điều 463 Hợp đồng vay tài sản Bộ luật Dân sự 2015 quy định, hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa hai bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; Khi đến hạn, bên vay phải trả lại cho bên cho vay tài sản cùng loại đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.

Như vậy, chủ thể tham gia giao dịch vay mua bất động sản là cá nhân, tổ chức; Hình thức của hợp đồng vay có thể bằng văn bản hoặc bằng miệng; Lãi suất của hợp đồng vay do các bên thỏa thuận nhưng không quá 20% / năm của số tiền vay, quy định tại khoản 1 Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015.

Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Bộ luật dân sự năm 2015 quy định tại Điều 500: Hợp đồng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng, cho thuê đất. vốn hoặc thực hiện các quyền khác theo luật đất đai của bên kia; Bên kia thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng đã giao kết với người sử dụng đất. Ngoài ra, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải bằng văn bản, hình thức phù hợp với quy định, có công chứng, chứng thực.

“Khi xem xét các hợp đồng này một cách độc lập, các bên ký kết thường bảo đảm về hình thức của hợp đồng và đáp ứng các điều kiện có hiệu lực pháp luật. Tuy nhiên, việc ký cùng lúc hai loại hợp đồng này thường sử dụng hợp đồng này để ngụy tạo hợp đồng khác”.

Luật sư này cho biết thêm, trong giao dịch vay mua bất động sản được bảo đảm bằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có thể thấy hai bên thực tế muốn thực hiện hợp đồng vay mua bất động sản nhưng lại xuất hiện ở nước ngoài là hợp đồng mua bán (chuyển nhượng). Như vậy, tại thời điểm ký kết đã có mâu thuẫn giữa ý chí và biểu hiện của ý chí. Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng giả tạo nhằm che giấu hợp đồng vay tài sản nên khi có tranh chấp mà một trong các bên khởi kiện thì tòa án sẽ xem xét tuyên hợp đồng vận chuyển vô hiệu theo quy định của pháp luật. Mặc dù hình thức chính xác và các nút thắt với chúng đã được đảm bảo trong thực tế.

Tại Điều 124 Giao dịch dân sự vô hiệu do giả mạo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định rõ khi các bên giao kết dân sự giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả mạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu thì bị không còn hiệu lực, trừ khi các giao dịch đó cũng không hợp lệ theo quy định của Đạo luật này hoặc các luật khác có liên quan. Trong trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ đối với người thứ ba thì giao dịch dân sự này bị coi là vô hiệu.

Vi phạm luật hình sự

Trên thực tế, việc sử dụng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản để bảo đảm cho hợp đồng vay mua bất động sản mang lại nhiều rủi ro cho bên vay và các bên tham gia giao dịch này. Trong trường hợp bên vay thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả nợ, trả lãi theo hợp đồng thế chấp thì việc chuộc lại giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà, đất hoặc yêu cầu kê khai hợp đồng chuyển nhượng tài sản là không dễ dàng vì bị hợp pháp để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản, và văn phòng công chứng cũng hoạt động theo quy định của pháp luật khi các bên có đầy đủ các giấy tờ theo quy định của pháp luật.

Cach giai quyet hop dong gia cach

Theo các luật sư, nếu có dấu hiệu giả tạo, ép buộc trên hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất thì hợp đồng đó có thể bị coi là vô hiệu hoặc nghiêm trọng hơn là có hành vi đe dọa, dùng vũ lực để ép buộc người vay. Tài sản được ký kết theo hợp đồng đảm bảo sẽ vi phạm pháp luật hình sự.

Xem thêm  Cách gõ máy tính bằng 10 ngón

Hơn nữa, quá trình giải thể để đi đến một phán quyết tuyên bố hợp đồng vô hiệu cũng có thể mất vài năm do việc đánh giá các hợp đồng là có thật, các bên có hoàn toàn tự nguyện hay không. Việc có sự ép buộc hay không khi ký hợp đồng là rất khó và mất nhiều thời gian. Do hợp đồng vay tài sản vẫn có hiệu lực khi thỏa thuận bằng miệng, trong khi hợp đồng chuyển nhượng tài sản cần được công chứng, chứng thực nên rất khó chứng minh hợp đồng mua bán tài sản là giả.

Chưa kể những rủi ro khác có thể phát sinh như trong thời gian bên mượn tài sản thực hiện nghĩa vụ, bên nhận bảo đảm có thể thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm cho khoản vay khác hoặc chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên vay. một thực thể khác.

Bên cho vay là người thụ hưởng trong giao dịch này vì hợp đồng vay tài sản thường có giá trị thấp hơn nhiều so với hợp đồng chuyển nhượng tài sản. Tuy nhiên, nếu có dấu hiệu giả tạo, cưỡng ép giao kết hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất thì hợp đồng này có thể bị coi là vô hiệu hoặc nghiêm trọng hơn là có hành vi đe dọa, ép buộc bên mượn tài sản. Ký hợp đồng bảo hành sẽ vi phạm pháp luật hình sự.

Như vậy, để đảm bảo quyền lợi của người vay và tránh phiền hà cho các bên sau này, các bên tham gia giao dịch này phải quy định rõ trong hợp đồng số tiền vay, các khoản bảo lãnh và thỏa thuận. Thỏa thuận thời hạn thanh toán, xử lý tài sản khi một trong các bên không thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng. Ông Sinh cho rằng, thực hiện các giao dịch theo quy định của pháp luật là để bảo vệ lợi ích của chính mình cũng như góp phần quản lý của nhà nước ”.

Cach giai quyet hop dong gia cach

Bộ Công an tham gia mua bán lô đất 3000m2 theo hợp đồng hư cấu

Trường hợp hợp đồng được giao kết để che giấu hợp đồng khác thì hợp đồng giấu mặt có hiệu lực pháp luật, trừ trường hợp hợp đồng bị che giấu bị vô hiệu theo quy định. Còn được gọi là nút thắt giả.

thứ hai. Mã tham chiếu:

Khoản 1 Điều 124 Bộ luật dân sự 2015; Khoản 1 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2005; Điều 138 Bộ luật dân sự 1995.

1- Khoản 1 Điều 124 Bộ luật dân sự 2015:

Khi các bên giả tạo giao dịch dân sự để che giấu giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có giá trị, trừ trường hợp giao dịch dân sự. Nó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc các luật khác có liên quan. […]”.

2- Khoản 1 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2005:

“Khi các bên giả tạo giao dịch dân sự để che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Luật này.[…]”.

3- Điều 138 Bộ luật dân sự 1995:

Khi hai bên tạo dựng giao dịch dân sự một cách giả tạo để che giấu giao dịch khác thì giao dịch giả đó vô hiệu, giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu. phù hợp với các quy định của Đạo luật này; Nếu giao dịch được tạo ra không nhằm mục đích nâng cao quyền và nghĩa vụ của các bên thì giao dịch này cũng sẽ bị coi là vô hiệu ”.

Ngày thứ ba. Hiển thị trạng thái:

Nghị quyết Giám đốc thẩm số 03/2020 / DS-GĐT “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu huỷ bỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.

1. A và B ký hợp đồng “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo giá quy định trong hợp đồng là 200 triệu đồng. Giá trị thực tế của lô đất ước tính hơn 3 tỷ đồng. Bên mua cho rằng giá giao dịch thực tế là 200 triệu như trên hợp đồng. Người bán tin tưởng giá thỏa thuận là 3,2 tỷ đồng.

2. Không bên nào có bằng chứng chứng minh số tiền giao dịch thực tế. Tuy nhiên, trong phần phủ quyết, người mua cho rằng đã đưa đủ 2,2 tỷ đồng cho người bán.

Xem thêm  Mẫu lập kế hoạch công việc cá nhân
Thứ tư. Luật ghi chú:

hệ thống “Nếu giao dịch được tạo ra không nhằm mục đích nâng cao quyền và nghĩa vụ của các bên thì giao dịch này cũng bị coi là vô hiệu”. Trong Bộ luật Dân sự năm 1995, điều này đã được bỏ qua trong các văn bản pháp luật sau đó.

1- Các quy định về hợp đồng gian dối lần đầu tiên được quy định tại Điều 138 Bộ luật Dân sự năm 1995. Nội dung điều luật nêu rõ khi giao dịch được tạo ra nhằm mục đích che giấu một giao dịch khác thì giao dịch bị che giấu hoặc giao dịch được thực hiện. Trong thực tế, hợp lệ.

2. Về nguyên tắc, giao dịch dân sự phải tôn trọng ý chí đích thực của các bên. Luật dân sự có xu hướng bảo vệ bản chất hoặc bản chất của giao dịch mà các bên muốn tiếp cận tại thời điểm giao dịch. Do đó, trong trường hợp mục đích thực sự của các bên bị che giấu thì sẽ xảy ra xung đột. Luật dân sự có xu hướng thừa nhận sự tồn tại của một ý chí đích thực được che giấu và phủ nhận sự giả mạo. Điều này cũng giải thích các nguyên tắc “thiện chí” và “bình đẳng” là những nguyên tắc chỉ đạo xuyên suốt luật dân sự.

3- Khi xây dựng quy định này, Bộ luật Dân sự 1995 đưa ra quy định rộng nhất trong việc áp dụng điều khoản liên quan đến “hành vi sai trái”. Khi cho rằng giao dịch được tạo ra không nhằm mục đích tạo ra quyền và nghĩa vụ của các bên thì giao dịch đó vô hiệu. Phần này đã được bỏ qua trong các quy định tiếp theo. Việc xem xét giao dịch không nhằm mục đích thực hiện các quyền và nghĩa vụ mà giao dịch này mang lại mà nhằm mục đích khác như tiêu tán tài sản hoặc các trường hợp khác mà pháp luật không có quy định.

4. Tuy nhiên, các luật sau này có xu hướng thu hẹp phạm vi khi xóa bỏ điều khoản phổ quát nói trên và bao gồm nhiều trường hợp hơn trong đó “các giao dịch được thiết lập để trốn tránh nghĩa vụ với bên thứ ba là vô hiệu”. Như vậy, nhà lập pháp chấp nhận sự hẹp của luật để tránh việc giải thích của người áp dụng luật dẫn đến việc tùy tiện tuyên bố các giao dịch là vô hiệu. Đồng thời, các trường hợp không hợp lệ khác sẽ được bổ sung trong tương lai bằng văn bản luật, nhưng không có mong muốn sử dụng trước đó để bổ sung quy định này.

5. Tác giả cho rằng các nhà lập pháp nên tin tưởng vào hệ thống tư pháp và chấp nhận sự đa dạng, cho phép cơ quan tư pháp phán quyết những trường hợp vô hiệu mà luật không thể lường trước được nhằm tránh những thay đổi liên tục của luật nói trên.

Giải thích tình huống:

Tòa án Tối cao quyết định rằng giao dịch này vô hiệu do gian lận trong giá chuyển nhượng.

1 – Vụ án tại Tòa án Tối cao đã xác định sự giả mạo vì hai lý do. (1) Do giá trong hợp đồng nên hai bên không thống nhất về hiệu lực. (ii) Giá thị trường chênh lệch rất nhiều so với giá quy định trong hợp đồng.

2. Dự đoán mâu thuẫn của người bán cho rằng giá thực tế là 3,2 tỷ. Người mua coi giá chính xác theo hợp đồng là 200 triệu, nhưng phủ nhận lời khai của mình trong lời phản bác khi anh ta nộp 2,2 tỷ USD. Như vậy, dù không xác định được giá thực tế của thỏa thuận ban đầu nhưng Tòa án Tối cao đã quyết định mục đích của giao dịch này là nhằm che giấu một giao dịch khác có giá trị lớn hơn với mục đích “giảm thuế”. Vì vậy, giao dịch giả mạo này đã bị vô hiệu.

3. Cho rằng hợp đồng che giấu, Tòa án tối cao coi điều khoản giá là bắt buộc, vì vậy nếu không có điều khoản này thì hợp đồng hoàn toàn vô hiệu. Có thể trong trường hợp này, do không có thỏa thuận giá cả nên hợp đồng vô hiệu vì có việc gì đó không thể thực hiện được.

4. Nếu kết luận trên là không hợp lý, vì giá thị trường có thể được xác định thông qua thẩm định. Tòa án phải căn cứ vào giá thực tế để công nhận giao dịch thực tế. Ngoài ra, đối tượng của hợp đồng này là “quyền sử dụng đất” và đối tượng này có thể được chuyển nhượng theo quy định.

Tìm hiểu thêm: Giao dịch dân sự giả mạo

Thông tin về các Tác giả

Cach giai quyet hop dong gia cach

Tốt nghiệp Đại học Tôn Đức Thắng chuyên ngành Luật. Năm 2019, Luật sư Hồng theo học và nghiên cứu chương trình LLM ngành Luật Kinh tế tại Trường Đại học Tôn Đức Thắng. Năm 2020, Luật sư Hồng tham gia khóa đào tạo nghiệp vụ luật sư tại Học viện Tư pháp. Pháp luật …

Bài viết được chia sẻ bởi caigiday.com

Blog khác

Leave a Reply

Your email address will not be published.

You may use these HTML tags and attributes:

<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>